Proposta conseguente.

Signori Consiglieri,

con deliberazione n. 136 del 17 novembre scorso il Consiglio comunale ha ribadito l’esigenza di promuovere interventi di riqualificazione dell’area “F.lli Ballarin“  - appartenente al patrimonio indisponibile del Comune in seguito a contratto di compravendita stipulato con il Demanio dello Stato in data 27 maggio 2008 – ed ha dato mandato ad esplorare le possibili strade per giungere ad un progetto di riqualificazione della sopracitata area ed a valutare le proposte provenienti da soggetti pubblici e privati, con la anticipata precisazione di escludere l’utilizzo di strumenti quali la Finanza di progetto e varianti al Piano regolatore Generale per puntuali Accordi di prgramma.

Nell’anzidetto ordine del giorno, il massimo Consesso comunale ha stabilito che il mandato esplorativo dovesse partire dalla disponibilità della Fondazione della Cassa di Risparmio di Ascoli Piceno di mantenere il suo proposito volto ad effettuare un consistente investimento mediante realizzazione di una grande opera architettonica da destinarsi ad uso pubblico finalizzata a qualificare la zona costiera del territorio di riferimento della Fondazione medesima.

Come a tutti noto il predetto Istituto  - persona giuridica privata dotata di piena autonomia  statutaria e gestionale – ha deliberato  sin dal 26 ottobre 2007 di realizzare, a suo totale carico, un’opera di grande contenuto archiettonico da realizzare sulla base dei seguenti elementi essenziali:

5) l’uso pubblico dell’opera architettonica, garantendone l’utilizzo in favore della comunità di riferimento.

Il deliberato proposito fu formalmente comunicato con lettera del 28 aprile 2008, cui fece seguito le lettere del 29 luglio 2008 e del  30 settembre successivo nella quale la Fondazione pose il termine del 31 ottobre 2008 (prorogato sino al 30 novembre) di accettazione della proposta.

Il 14 luglio 2008 seguì l’incontro presso il Comune dell’Architetto Bernard Tschumi, considerato uno degli architetti più importanti della seconda metà del ‚900 (è autore, tra l’altro, del progetto “Parco delle Villette“ di Parigi, del “Museo dell’Acropoli“ di Atene e di “Blue, centro residenziale di New York“),  designato dalla stessa Fondazione, che nella circostanza ebbe modo di visitare l’area “Ballarin“, indicata dalla Municipalità quale sede dell’intervento proposto. 

Successivamente sono sorti problemi d’ordine politico e giuridico riguardo alla donazione dell’area “Ballarin“ - sulla quale sussiste vincolo decennale di inalienabilità, ai sensi dell’art. 1, comma 434, della legge n. 311/2004, come stabilito nel contratto di compravendita – che hanno indotto gli Organi deliberanti della Fondazione a ritenere decaduta la proposta per spirare del termine assegnato, decisione comunicata in data 10 novembre  scorso.

Riassunti i termini della questione e tenuta presente la volontà del Consiglio comunale di riqualificare il compendio territoriale “Ballarin“, decisione espressa diggià con approvazione di un ordine del giorno nella seduta del 30 ottobre 2008, atto n. 133,  si comunica, in adempimento del mandato ricevuto, credendo – come sempre – nell’iniziativa della Fondazione, di aver intrattenuto con la medesima diversi contatti al fine di stimolare gli Organi decisori della Istituzione verso un ripensamento della propria decisione, ispirato alla coerenza di materializzare la divisata iniziativa deliberata nell’ottobre 2007 finalizzata - in ossequio al proprio Statuto - a promuovere lo sviluppo sociale ed economico nella parte più dinamica del territorio di competenza.

I contatti hanno sortito l’esito di conoscere che la Fondazione mantiene nel proprio piano pluriennale di interventi l’obiettivo di realizzare nel territorio di San Benedetto del Tronto un’opera di grande contenuto architettonico, con impiego di risorse nell’ordine già quantificato, fermo rimanendo gli elementi essenziali sopra detti.

Dunque, non una chiusura netta e definitiva della Fondazione all‘iniziativa, bensì un’attesa a ricevere dal Comune di San Benedetto del Tronto risposta chiara e concreta alla proposta già annunciata, ancorchè temporalmente decaduta per decorso del termine assegnato.

Non avendo ricevuto proposte alternative provenienti da soggetti pubblici e privati interessati alla riqualificazione dell’area di che trattasi che potessero inserirsi in un confronto paritario con l’iniziativa deliberata dalla predetta Fondazione, consegue che – appena definito l’adempimento di cui si andrà tra poco a riferire - occorre ripartire da quella formalizzata da quest’ultima, approfondendo ulteriormente gli aspetti politici dell’iniziativa e, soprattutto, quelli di natura giuridica connessi alla disponibilità dell’area “Ballarin“ sulla quale l’Amministrazione comunale ha manifestato interesse alla riqualificazione.

  Dunque, occorre che da parte del Consiglio comunale sortisca, al riguardo, decisione - concreta e giuridicamente fattibile - da proporre a quanti fossero eventuamente interessati alla riqualificazione dell’area di che trattasi e, non di meno, alla stessa Fondazione, ben sapendo che detta Istituzione non ha fini di lucro e persegue esclusivamente, per il territorio di  propria competenza, scopi di utilità sociale e scopi di promozione dello sviluppo economico (art. 4 del proprio Statuto) e che, inoltre, il Comune di San Benedetto del Tronto non può prendersi l’arbitrio di rinunciare al progetto di realizzazione di una grande opera di valenza architettonica che, al contempo, significhi anche riqualificare l‘area Nord del territorio comunale, del cui intervento sono pervenuti, come è noto, appelli dallo stesso comitato di quartiere San Filippo Neri che non lasciano spazio ad incomprensioni.

b) la disponibilità dell’area prescelta ove realizzare l’intervento.

 Inoltre, la progettualità di riqualificazione e valorizzazione dell’area “Ballarin“, situata a ridosso della zona portuale, debba rappresentare un tassello essenziale dell’ampia area Nord della città, sicchè appare doveroso significare e rappresentare che la riqualificazione di detta area dovrà armonizzarsi e collegarsi con gli scenari,  in corso di definizione, proposti dai tecnici della Soc. Nomisma, incaricati del recupero dell’area portuale.

Relativamente al secondo elemento (disponibilità dell’area proposta per la realizzazione di una grande opera architettonica volta a qualificare la zona costiera del territorio di riferimento) sono stati fatti opportuni approfondimenti giuridici. Accantonata l’ipotesi della donazione - invero poco praticabile in presenza del sussistente vincolo decennale d’inalienabilità che pregiudica temporalmente la cessione dell’area -  la soluzione giuridica che merita attenzione, nel senso che non snatura nè disattende detto vincolo temporale, appare la concessione dell’area “Ballarin“ in diritto di superficie a favore del soggetto, pubblico o privato, promotore dell’intervento che, nel contempo, valorizzi, mediante realizzazione di una grande opera di notevole valenza architettonica, l’area stessa e la riqualifichi con adeguate opere infrastrutturali viarie e di sosta.

 Tale istituto civilistico, applicabile anche ai beni pubblici, consente di superare ogni riserva (di tipo politico e giuridico) in ordine al vincolo di inalienabilità decennale dell’area. Il diritto di superficie, previsto dall’art. 952 c.c., contempla la fattispecie che il proprietario del suolo può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà.

In buona sostanza, nel caso che qui occupa il Comune di San Benedetto del Tronto, proprietario dell’area ”Ballarin”  si adopera a concedere a soggetto, pubblico o privato, promotore dell’intervento, ovvero alla Fondazione Cassa di Risparmio di Ascoli Piceno il diritto di costruire e di mantenere la proprietà di una costruzione (grande opera architettonica) separata rispetto alla proprietà dell’area.

 In questo modo il Comune resta dunque titolare della nuda proprietà dell’area e il promotore dell’intervento, ovvero, se del caso, la Fondazione assume il ruolo di superficiario dell’area stessa acquisendo il diritto di costruire e mantenere sulla medesima area la proprietà di un edificio.

Con la soluzione proposta il Comune non effettua alcuna cessione dell’area che resta di proprietà comunale, consentendo che sopra la medesima il promotore dell’intervento, ovvero la Fondazione realizzi, a sua cura e spese, l’opera di valenza architettonica provvedendo, poi, alla sua gestione con le modalità e l’utilizzo regolato da apposita convenzione in modo che non venga in alcun modo affievolito. l’uso pubblico dell’opera architettonica, garantendone l’utilizzo in favore della comunità di riferimento.

La concessione dell’area in diritto di superficie sarà assentita a tempo determinato: salvo diversa decisione del Consiglio comunale, la durata potrà essere stabilita in anni 29 (ventinove) decorrenti dalla data di stipula del relativo atto pubblico di concessione e, comunque, non inferiore ad anni 10 (dieci).

Alla scadenza del termine il diritto di superficie può essere, a richiesta del promotore,  prorogato di eguale durata, ovvero - in mancanza di proroga - si estingue con conseguente acquisto automatico, per accessione, dell’opera realizzata a favore del titolare dell’area, cioè del Comune.

Nel caso in cui all’estinzione del diritto di superficie il promotore dell’intervento, ovvero (se del caso) la Fondazione, dovesse fare richiesta d’acquisto dell’area sopra la quale è stata realizzata l’opera,  può essere prevista la possibilità di acquisto dell’area previo pagamento di corrispettivo commisurato, sin d’ora, al prezzo di acquisto dell’area pagato dal Comune al Demanio dello Stato rivalutato con riferimento agli indici nazionali dei prezzi al consumo per famiglie di operai ed impiegati (dati ISTAT) relativi al periodo intercorrente tra l'acquisizione dell'area ed il momento in cui si procede alla determinazione del prezzo di cessione stesso, fermo restando l’impegno formale del promotore dell’intervento a mantenere - a tempo indeterminato - la destinazione dell’opera a finalità pubbliche, sottostando alla condizione che, in caso di mutamento anche parziale di destinazione dell’opera, l’area rientri nella piena disponibilità del Comune senza che il promotore dell’intervento possa pretendere il rimborso delle spese sostenute per la realizzazione dell’opera.

Resta inteso che l’atto (pubblico) di concessione del diritto di superficie dell’area di che trattasi  regolerà compiutamente: condizioni, modi, termini e garanzie sia per il Comune che per la Fondazione, tra le quali l’indicazione della gestione dell’opera pubblica di rilevante valenza architettonica. L’atto potrà regolare, inoltre, la possibilità che - scaduto il termine della concessione del diritto di superficie - il promotore dell’intervento, ovvero (se del caso) la Fondazione, costituisca con il Comune un “soggetto giuridico” (società o altro organismo) cui conferiscono l’opera (promotore dell’intervento, ovvero la Fondazione) e l’area (Comune), per la gestione dell’opera (attraverso un terzo soggetto da individuare con le procedure ad evidenza pubblica): il che, da un lato, consentirebbe la costituzione della società di partenariato pubblico/privato senza bisogno di ricorrere alle procedure di evidenza pubblica e, dall’altro, garantisce il perseguimento, nel tempo, delle finalità pubbliche dell’area.

La soluzione prospettata consente di giustificare la previsione del vincolo temporale di inalienabilità dell’area mantenendone la sua funzionalità in favore della collettività, senza precludere la possibilità di una valorizzazione del bene di proprietà comunale per la realizzazione di era d interesse pubblico. 

Per quanto sopra evidenziato l’operazione ipotizzata non si pone in contrasto con la ratio sottesa al divieto di alienazione previsto dalla norma di legge, poiché esclude qualsiasi intento “speculativo” da parte del Comune e non comporta alcuna distrazione discrezionale dell’area “Ballarin” la quale continua a conservare la sua destinazione funzionale in favore della collettività, anzi l’operazione stimola una migliore utilizzazione a vantaggio della collettività interessata.  Peraltro, la gratuità del titolo di assegnazione non appare incompatibile con i principi di sana amministrazione in quanto l’interesse pubblico, per la cui realizzazione il Comune intende utilizzare il bene verrebbe -  comunque - conseguito ed incrementato e, per di più, con un notevole risparmio di spesa per l’ente comunale che, non sostenendo costi di investimento e di manutenzione di alcun genere, realizza interventi di riqualificazione dell’area nell’ambito della quale campeggerà una qualificata ‘opera pubblica‘ di eccelsa valenza architettonica con indubbia valorizzazione non solo della zona costiera del medio Adriatico ma anche della zona centrale dell’Italia: finalità di rilevante impatto turistico con conseguente ritorno economico per la Città.

Quanto alla individuazione del soggetto attuatore della realizzazione della “opera“ di qualificata valenza architettonica e dei relativi interventi di riqualificazione dell’area “Ballarin“, preme – intanto - rivolgere un sentito plauso agli Organi decisori della Fondazione della Cassa di Risparmio di Ascoli Piceno per l’interesse mostrato nella valorizzazione del territorio di questa Città, ma si reputa necessario – trattandosi di utilizzo di area di pubblico interesse - procedere ad esperimento di gara ad evidenza pubblica per la concessione dell’area di che trattasi in temporaneo diritto di superficie alle condizioni specificate nella presente relazione.