di Gloria Lattanzi

20/01/2009 - Nell'ambito universitario, il problema degli affitti è pane quotidiano di una grande percentuale di studenti. A livello di associazioni e giornali accademici, sono tanti i ragazzi e non, che trattano la questione. Ma le soluzioni purtroppo non si possono trovare in tale circuito.
Solamente se al problema venisse data una certa risonanza a livello nazionale qualcosa potrebbe cambiare.
Roma, Milano, Bologna, Firenze, Torino, Palermo, Bari, Napoli, L'Aquila.
Sono solo alcune delle località in cui vi sono innumerevoli atenei d'ogni tipo.
A parte coloro i quali hanno l'opportunità di frequentare la facoltà loro più consona nella città di residenza, per gli altri è necessario trasferirsi, iscriversi e seguire i corsi universitari in un centro diverso dal proprio.
é nata così la figura dello studente "fuori sede", il quale si trova in una città diversa da quella di residenza.
Tutti i ragazzi appartenenti a questa categoria, devono trovare una sistemazione in cui soggiornare per poter intraprendere gli studi.
Pochi studenti, anzi pochissimi, possono usufruire degli alloggi universitari. Per potervi accedere è necessario risultare provenienti da una famiglia, la quale percepisce dei redditi bassissimi.
Non tutti i genitori e i ragazzi stessi sanno cosa li aspetta durante la ricerca di un alloggio. Può sembrare facile, ma non sempre si dimostra tale. Molto cambia a seconda del luogo.
Nei piccoli centri, la domanda di affitti è minore, i prezzi contenuti e accessibili.
Lo scenario cambia se ci si affaccia su una realtà più vasta.Roma, Milano e Firenze sono le più care. A Milano per una singola, è stato rilevato quale prezzo massimo 900 euro. A Roma per un posto letto si può arrivare a spendere anche 400 euro, per la singola si oscilla dai 500 ai 600 euro; 700 euro a Firenze per una doppia.
Cifre da capogiro, che rendono molto gravoso per una famiglia il mantenimento di un figlio allo studio. Ma oltre all'esosità degli affitti, si aggiunge la frequentissima mancanza di trasparenza e legalità nei rapporti tra inquilini e proprietari.
Trovare un conduttore disposto a stipulare un contratto regolare è un'impresa ardua. Affitti "in nero", subaffitti, contratti stipulati per un prezzo inferiore rispetto a quello effettivamente pagato: sono tra le vessazioni e gli abusi ordinari che molti studenti devono sopportare.
Pare che ci sia una totale assenza di regolamentazione. Invero è che la regolamentazione c'è, ma è concepita in maniera tale da essere inutilizzabile. Ecco perchè.
Nel 1998, è stata emanata la legge 431,la quale ha introdotto la figura dei contratti di locazione di natura transitoria. In questa categoria rientrano i contratti formulati e ideati apposta per studenti universitari, precisamente citati nell'art.5 della legge 431, comma 2.
Questi sono dei contratti-tipo, dal contenuto già predisposto. Essi hanno una durata più breve, dai 6 mesi ai 3 anni, rinnovabili alla scadenza. Sono già formulati proprio per supplire alle particolari esigenze del locatore e dell'inquilino, che deve essere necessariamente uno studente che abbia la residenza in un comune diverso da quello in cui intende affittare una stanza o l'appartamento. Il proprietario può locare l'immobile anche a un gruppo di studenti o a un'azienda che si occupa del diritto allo studio.
Ecco ora l'aspetto interessante. In ogni regione degli appositi Accordi Territoriali tra le organizzazioni della proprietà edilizia e tra le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, stabiliscono le fasce di oscillazione dei prezzi del canone di locazione mensile per ogni singola zona. Tali canoni hanno un valore minore di quello di mercato e si applicano proprio a determinati contratti-tipo, tra cui, se gli accordi locali del comune interessato lo hanno recepito, al contratto per studenti universitari.
Nei contratti a canone concordato o calmierato, ci sono delle agevolazioni fiscali sia per i proprietari sia per gli inquilini. C'è innanzitutto una riduzione dell'imposta di registro che dal 2% passa all'1,4% dell'ammontare annuo del canone; di questa riduzione si avvantaggiano sia i locatori che i conduttori poiché va divisa al 50%.
C'è una riduzione dell'IRPEF per il proprietario del 30% ,oltre a quella ordinaria del 15% sull'ammontare del canone annuo, quindi egli pagherà le imposte solo per il 59,5% del canone annuo incassato.
Per i proprietari infine, c'è anche la possibilità di aumentare il canone d'affitto prima della scadenza, proprio in ragione della scarsa durata del contratto.
Per i conduttori oltre al vantaggio più evidente di pagare un canone molto inferiore rispetto ai reali valori del mercato, ci sono detrazioni sulle imposte se il reddito non supera determinate soglie e l'immobile costituisce l'abitazione principale.
Il canone deve venire concordato proprio tra il locatore e gli studenti inquilini, sulla base dei parametri stabiliti dagli Accordi Territoriali.
Dell'esistenza di questi contratti tipici non ne è fatta né pubblicità né menzione dalla quasi totalità dei proprietari. Ciò perchè la loro adozione è a totale e completa discrezionalità del locatore, e così a quale locatore converrebbe redigere un contratto-tipo a canone concertato, quando potrebbe stipularne uno in cui può praticare qualsiasi prezzo? Il guadagno è così alto da renderlo incomparabile con qualsiasi agevolazione fiscale derivanti dai contratti per studenti. Questa contraddizione assurda e insanabile tra contenuto dell'intervento normativo e suo ambito di applicabilità, è una delle distorsioni da correggere per migliorare la situazione.
Certo, bisogna anche considerare che incappare in un locatore disposto a redigere un contratto regolare, è comunque una fortuna perchè grazie alla Finanziaria 2007, c'è una detrazione del 19% sulla spesa per un importo che non superi i 2633 euro, quindi per un massimo di 500 euro. Per usufruire di queste agevolazioni è necessario che lo studente frequenti l'università in un comune distante almeno 100 km da quello di residenza e che comunque sia in una provincia diversa.
Dal quadro descritto, si evince comunque che i prezzi, contratti o meno, restano alti, impraticabili, assurdi.
In queste condizioni per molti ragazzi diventa davvero difficile proseguire gli studi con serenità, quando i costi per le famiglie, i quali non si limitano al pagamento dell'alloggio, ma anche alle bollette, ai libri, alle rette universitarie, ai bisogni comunque essenziali, diventano assurdi e insostenibili.
Con le cifre sborsate ogni mese per l'affitto e il resto nelle principali città universitarie italiane, si potrebbe tranquillamente sottoscrivere un mutuo.
Solamente un intervento legislativo radicale potrebbe migliorare le condizioni del mercato abitativo studentesco e non solo. Ad esempio imponendo ai proprietari di immobili l'adozione di contratti-tipo a canone calmierato, nel caso trattino con studenti o con altri soggetti, forniti di particolari caratteristiche (giovani, anziani,disabili).
Questa è una delle molteplici ipotesi di modifica normativa auspicabile per un mutamento della situazione.
Con un tale stato di cose, si rende impossibile garantire agli studenti e non, prospettive di vita decorose e dignitose. Terminati gli studi infatti, per un neo-laureato è difficilissimo permettersi un affitto in una grande città, la quale invece dovrebbe rappresentare un orizzonte di opportunità e non una giungla in cui sopravvivere a stento.